Hukum Tanah III

PENDAFTARAN TANAH

1.      Pendaftaran Tanah merupakan pelaksanaan dari Pasal 19 UUPA

Bagan 1. Kedudukan Pendaftaran Tanah dalam Hukum Tanah.

Dasar Hukum Pendaftaran Tanah:

a.       Pasal 19 UUPA

b.      PP 10/1961

c.       PP 24/1997

d.      Permen 3/1997

e.       PP 37/1998

f.        P.KBPN 10/2006

2.      Pentingnya Pendaftaran Tanah

a.       Agar setiap orang mengetahui status tanah tersebut (kepemilikan dll)

b.      Supaya setiap orang dengan mudah membuktikan kepada orang lain bahwa tanah itu miliknya. Orang tersebut dapat membuktikan bahwa tanah itu adalah miliknya dengan melakukan pendaftaran tanah secara sporadic ke Kantor Pertanahan. Hal yang didaftarkan adalah data fisik dan data yuridis, lalu memmperlihatkan sertifikat  Hak atas Tanah sebagai bukti kepemilikan (bagi orang pribadi).

c.       Sertifikat tanah dapat dijadikan jaminan utang.

d.      Untuk pihak yang memerlukan data tanah (pihak lain/calon kreditur/calon pembeli dapat dengan mudah memperoleh  keterangan yang dapat dipercayai mengenai status tanah tsb.  Pihak tsb dapat meminta PPAT untuk mengecek kebenaran data yang terdapat dalam sertifikat, misalnya apakah tanah tsb sedang dijaminkan.

e.       Wewenang Kantor Pertanahan, tercapai tertib administrasi pertanahan karena datanya berlaku up to date. Dengan kata lain agar dapat meperbarui data tentang tanah (tujuan dari Kantor Pertanahan). Setiap perubahan data mengenai tanah wajib didaftarkan, misalnya tanah tersebut diwariskan, dihibahkan, disengketakan hingga keluar keputusan pengadilan atas sengketa itu, bahkan jika pemiliknya berganti nama juga harus di daftarkan. Kewajiban pemilik tanah diatur dalam Pasal 36 ayat (2) dan Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997.

Jamak terjadi, masyarakat tidak segera mendaftarkan perubahan data mengenai tanah. Misalnya pemilik tanah meninggal dunia, dan diwariskan kepada ahli waris, pemilik tanah yang baru tidak segera mendaftarkan perubahan data. Padahal ada kewajiban untuk mendaftarkan perubahan data.

f.        Kalau PPAT, ada kewajiban selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuat berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar (Pasal 40 PP No, 24 Tahun 1997).

3.      Tujuan Pendaftaran Tanah

a.       Bagi Pemegang Hak (Pemilik Tanah):

Ø  Untuk mendapatkan (menjamin) kepastian hukum), kepastian hak dan perlindungan hukum bagi pemiliknya (pemegang hak), agar mudah membuktikan tanah itu miliknya dengan cara melakukan pendaftaran tanah secara sporadic yang memberikan alat bukti sertifikat ha katas tanah.

b.      Bagi Umum (Pihak Ketiga)

Ø  Dapat dengan mudah memperoleh keterangan /data fisik dan data yuridis  yang dapat dipercaya mengenai suatu tanah.

Ø  Untuk mengetahui tanah itu milik siapa.

Ø  Pada waktu seseorang akan membeli tanah lalu mengecek ke kantor PPAT bahwa ada bukti prosuk kantor pertanahan untuk mengetahui apakah ada sita atau jaminan atas tanah tsb.

c.       Bagi Pemerintah (BPN)

Ø  Terselenggaranya tertib administrasi bagi kantor pertanahan , selalu up to date karena bagi tanah yang telah bersertifikat harus selalu dilakukan pendaftaran setiap ada perubahan. Jadi data yang ada di lapangan sama dengan data yang ada di kantor pertanahan.

Ø  Selain itu, tujuan pendaftaran tanah bagi instansi kantor pertanahan (BPN) adalah memberikan sertifikat baru hak atas tanah.

4.      Fungsi Pendaftaran Tanah:

a.       Legal Cadastre;

Ø  Pengertian : Yaitu kegiatan pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hokum dan kepastian hak di bidang pertanahan.

Ø  Tujuan :

·         Bagi Pemegang Haknya :

Mereka yang mempunyai tanah dengan mudah akan dapt membuktikan haknya atas tanah yang dikuasai dan dipunyainya. Kepada mereka masing-masing diberikan surat tanda bukti hak oleh Pemerintah.

·         Bagi Pihak yang memerlukan data :

Mereka yang memerlukan keterangan yang diamksud diatas, yaitu calon pembeli dan calon kreditur yang akan menerima tanah sebagai jaminan, akan dengan mudah memperolehnya, karena keterangan-keterangan tersebut yang di simpan di Kantor Penyelenggara Pendaftaran Tanah, terbuka umum. Dalam arti Umum boleh mengetahui, dengan melihat sendiri daftar dan dokumen yang bersangkutan atau meminta keterangan tertulis mengenai data yang diperlukan ari kantor tsb.

Ø  Kegiatan Legal Cadastre

·         Kegiatan di bidang fisik (di tiap negara pasti sama, hanya data yuridisnya saja yang berbeda)

1)      Penentuan Lokasi

ü  Melakukan pemanggilan pemilik tanah, lalu dilakukan pengukuran.

2)      Penetapan Batas

ü  Memanggil pemilik tanah sebelahnya dan menunjukkan tempat-tempatnya.

3)      Penempatan Tanda Batas

ü  Pemasangan patok-patok tanah.

4)      Pengukuran – Pemetaan

5)      Pembuatan Peta Pendaftaran

ü  Setelah digambar diberikan identitas dengan inisial NIB (Nomor Identifikasi Bidang) sebelumnya dilakukan plotting. Bila disertifikat belum ada NIB baru di plotting dan di tulis ditangan…

ü  NIB terdiri dari 13 digit yaitu :

2 nomor propinsi

2 nomor Walikota/Kabupaten

2 nomor Kecamatan

2 nomor Kelurahan

5 nomor bidang

ü  Untuk pengecekan dapat dilakukan dari Buku Tanah di BPN.

ü  NIB hanya dikeluarkan satu kali saja

ü  Untuk sertifikat yang belum ada NIB maka perlu di ploting, dicatat dulu lalu dilakukan pengecekan dan lalu tindakan jual belinya.

ü  SKT = Surat Keterangan Tanah.

6)      Pembuatan Surat Ukur

ü  Kegiatan di bidang fisik mengenai tanahnya, untuk memperoleh data fisik, bangunan dana tau tanaan-tanaman penting yang ada diatasnya.

·         Kegiatan Bidang Yuridis

ü  Bertujuan untuk memperoleh data mengenai haknya siapa pemegang haknya dan ada atau tidak adanya hak  pihak lainnya yang membebani tanah tersebut.

ü  Sumber data dalam kegiatan bidang yuridis adalah AKTA.

ü  Bentuk kegiatan pendaftaran dan hasilnya, termasuk apa yang merupakan surat tanda bukti hak, tergantung pada system pendaftaran yang digunakan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah oleh negara yang bersangkutan.

ü  Akta-Akta itu dilihat siapa subyeknya, statusnya, ada atau tidak hak-hak yang membebani. Data itu dimasukkan ke dalam satu register, di umumkan selama jangka waktu tertentu  (tergantung system, di Indonesia untuk pendaftaran tanah  sistematis selama 30 hari, untuk pendaftaran tanah sporadic selama 60 hari). Jika tidak ada yang mengajukan kompalin, lahirlah akta, persertifikatan atas tanah, penegasan, pembuatan surat ukur, pembuatan buku tanah, pembuatan alat bukti.

ü  Surat-Surat yang diperlukan untuk Pendaftaran Tanah:

v  KTP

v  Akta Kelahiran

v  Surat Nikah

v  Penetapan PN

v  Perjanjian Kawin

ü  Urut-Urutannya :

v  Dapatnya dari jual beli atau waris;

v  Kalau jual beli harus ada AJB nya

v  Kalau dari waris harus minta surat warisnya.

ü  Menurut Perda :

v  Pajaknya harus dibayar

v  Surat Advice planning

v  Surat penguasaan fisik

v  Surat Pengukuran.

·         Penerbitan Surat Tanda Bukti Haknya, yang dapt berupa (tergantung system pendaftaran tanahnya) :

ü  Sertifikat; atau

ü  Surat Ukur.

Ø  Pelaksanaannya

1)      Pendaftaran Tanah Pertama Kali

a)      Sistematik

·         Pendaftaran yang dilakukan oleh atau atas inisiatif dari pemerintah, instansinya adalah BPN, ke bawahnya tentu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

·         Melalui Surat Kuasa (SK) Kepala BPN, ada pengumuman di Kelurahan, Kecamatan, lalu diadakan pendaftaran secara Sistematik.

·         Biaya lebih murah dibandingkan dengan sporadic karena ada biaya yang dibebankan kepada keuangan negara.

b)     Sporadik

·         Pendaftaran tanah yang dilakukan oleh individu/bersama-sama/kelompok/badan hokum dalam rangka mendapatkan jaminan kepastian hokum dan kepastian hak.

·         Inisiatip dating dari pemilik tanah.

2)      Pemeliharaan Data

a)      Data Fisik

Contoh perubahan data fisik : pemisahan, pemecahan, penggabungan, reklamasi, atau hilangnya tanah karena gempa bumi. Perubahan data fisik dicatat di surat ukur.

b)     Data Yuridis

Perubahan data yuridis di catat di buku tanah dan Salinan buku tanah.

Contoh perubahan data yuridis :

-          Perubahan status: Perubahan hak dari HGB ke Hak Milik, atau dari Hak Milik ke HGB, HGB dibebani Hak Tanggungan, Hak Milik dibebani Hak Tanggungan, Hak Milik diatasnya  diberi HGB/Hak Pakai.

-          Perubahan subyek: jual beli, tukar menukar, hibah, waris, inbreng, pembagian hak bersama.

-          Jika terjadi sengketa kemudian ada putusan pengadilan yang memenangkan salah satu pihak juga harus di catat.

·         Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur dijilid menjadi satu dan diberikan kepada pemegang hak baru. Sedangkan buku tanah disimpan di Kantor BPN.

·         Hasil sertifikat itu disimpan di dalam daftar-daftar umum dan di Kantor Pertanahan (dalam bentuk mikro file). Daftar umum ini berisi daftar Buku Tanah, daftar Surat Ukur, daftar Peta Pendaftaran Tanah, daftar Nama. Menurut Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997 semua isi daftar umum, kecuali daftar nama, dapat dilihat oleh umum. Namun, berdasarkan Peraturan Perkaban Nomor 6 Tahun 2013 Warkah (surat yang dilampirkan pada saat persertifikatan, missal girik, AJB, surat keterangan waris), Surat Ukur, dan Buku Tanah sekarang tidak boleh lagi dilihat oleh umum. Hal ini dilarang karena banyak oknum menyalahgunakan. Orang yang melihat Warkah akhirnya melakukan gugatan. Sering Warkah ini disengketakan, missal: dulu jual beli tanah tidak benar, istri tidak dating, pembeli tidak dating, orang lain yang tanda tangan, sudah meninggal namun ada tanda tangannya. Kecuali dalam kasus-kasus tertentu dan syarat-syarat tertentu dan instansi pemerintah yang membuka. Nanti akan dikeluarkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) atau salinanya, dan SKPT ini tidak dapat dijadikan bukti. SKPT ini isinya: “Sertifikat Hal Milik ini si A”.

b.      Fiscal Cadastre.

5.       

FISKAL KADASTER yakni pendaftaran tanah yang berfungsi untuk pembayaran pajak.